Дължими данъци при продажба на имот


ЗАКОН ЗА ДАНЪЦИТЕ ВЪРХУ ДОХОДИТЕ НА ФИЗИЧЕСКИТЕ ЛИЦА(ЗДДФЛ)

Чл. 13. (1) Не са облагаеми:
1. Доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

а) (изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;

б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години;

26. доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт;

28(2) (Изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) Не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт.

Доходи от прехвърляне на права или имущество

Облагаем доход

Чл. 33. (1) Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.


Годишна данъчна основа


Чл. 34. (Изм. - ДВ, бр. 95 от 2015 г., в сила от 01.01.2016 г.) Годишната данъчна основа за доходи от прехвърляне на права или имущество се определя, като облагаемият доход по чл. 33, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 33 се включва при годишното изравняване на осигурителния доход.

Доходите, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не подлежат на облагане с данък, ако той е бил ваша собственост в продължение на повече от 3 години, тоест, ако между датата на покупката и датата на продажбата му са изминали повече от 3 години.

Достатъчно е недвижимият имот по предназначение да може да се използва като жилище. За ползване на горепосоченото данъчно облекчение не е необходимо имотът фактически да се ползва като жилище, т.е. не е необходимо имотът да се ползва въобще от собственика му било лично, било чрез трети лица. Достатъчно е юридическият му статут да го определя като жилищен имот.

Не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години.

 Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години.

Само за пълнота ще посочим, че когато е продаден първо един жилищен недвижим имот през съответната данъчна година, когато същият е получен от продавача по наследство или завет, доходите от продажбата са освободени на друго основание - на основание т. 26 от ал. 1 на чл. 13 ЗДДФЛ. В този смисъл продажбата на наследения, респективно на завещания имот, няма да се брои като продажба на един жилищен недвижим имот по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. “а” ЗДДФЛ и собственикът може да реализира още една продажба на недвижим жилищен имот, доходите от която няма да подлежат на данъчно облагане.

Ако сте собственик на дарен имот и искате да го продадете, има някои особености, които трябва да знаете. Данък при продажбата има, в случай че не са се навършили 3 години от придобиването на собственост върху имота. Но дори датата на уговорената сделка да наближава, има начин да се измъкнете от ситуацията.
При всички случаи, щом не е изтекъл 3-годишният срок от датата на дарението на жилищния имот, при продажбата му се дължи данък върху цялата продажна цена. При продажба след този срок, сделката е необлагаема и продавачът няма да дължи никакъв данък за нея.
Може страните да се споразумеят за известно удължаване на срока за изповядване на покупко-продажбата пред нотариус, за да минат 3 години от дарението..

За дарен имот има данък. Не се облагат с данък доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.
Подвеждаща е точка 27 от чл.13 на ЗДДФЛ, където се казва, че не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт. Тоест, при самото получаване на дарението не се счита, че то е доход.
Ако вече има подписан предварителен договор, а до изтичането на 3-годишния срок остава малко време, е най-разумно страните да се договорят. Може да се измисли документ за сделката, който по независещи от продавача причини (забавяне или грешка на администрацията), няма да бъде готов преди дадена дата. За целта обаче купувачът следва да бъде уведомен писмено.

Във всички останали случаи доходите Ви от продажбата на недвижим имот се облагат
с данък. Основата за облагане се изчислява, като положителната разлика между продажната и покупната цена на имота се намали с 10% разходи, тоест на облагане подлежи доходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден по-скъпо, отколкото е купен.

Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 ЗДДФЛ). Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.